ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ «ЧИСТОТЫ» ЖИЛЬЯ

Проверить юридическую «чистоту» жилья необходимо. Есть доступная информация, которая прямо или косвенно свидетельствует о наличии обременения и прав третьих лиц на квартиру, и есть способы, которыми можно эту информацию получить.

Для проверки отсутствия арестов и обременений надо:

  1. взять выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Реестр содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, характеристику объектов недвижимости, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. с 1998 года. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, и предоставляются управлением Росреестра любому лицу. Подать заявление на выдачу бумажной выписки из ЕГРП можно на пр. Ленина 69/12, получить – на Ленина, д.68 (окна № 7, 8). Срок подготовки выписки – не более чем 5 рабочих дней со дня запроса. Стоимость выписки – 200 руб. Если бумажная копия выписки и реестра прав не нужна, то можно заказать справку через интернет-портал Росреестра https://rosreestr.ru за 150 руб.
  2. взять справку в БТИ об отсутствии обременений на квартиры, которые были куплены/приватизированы до 98-о года. Отметим, что у справки из БТИ есть одно отличие от справки из Росреестра – ее может получить только собственник квартиры или его доверенное лицо.

Обратите внимание! Приватизация жилья началась в 1991 году, а ЕГРП появился в 1998 году. В период с 1991 по 98 гг. у квартиры могли быть другие собственники, могли быть проведены различные операции, в результате которых могли быть ущемлены права детей, так как  в начале приватизации (1992-93гг.) детей не наделяли долями в оформляемых в собственность квартирах. А это – ущемление их прав. Продажа такой квартиры может быть оспорена в суде. Срок исковой давности по оспариванию сделок купли-продажи квартиры составляет три года. Однако в случае нарушения прав детей нет никакой исковой давности. В этом случае все сделки могут быть признаны ничтожными и дети получат свою долю.

Для проверки полномочий продавца на совершение сделки надо:

  • Проверить правоустанавливающий, правоподтверждающий документы  на обладание объектом недвижимости.
    Правоподтверждающий документ «Свидетельство о праве собственности» должно содержать:
    – данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, номер паспорта, место жительства);
    – описание объекта (вид, адрес, площадь, этаж, кадастровый номер);
    – вид зарегистрированного права (собственность или другое право);
    – основание приобретенного права (свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);
    – ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.Основной цвет бланка меняется раз в несколько лет. Однако существует стандарт внешнего вида:
    – текст свидетельства окаймлен сложной в графическом исполнении рамкой;
    – на документе должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре;
    – в нижнем правом углу должны быть указаны серия и номер бланка.

Мой совет: при изучении свидетельства о праве собственности рекомендую в первую очередь сравнить данные владельца с паспортными данными. А также внимательно и не торопясь разглядеть документ – свидетельство где не должно быть исправлений, подчисток.

  • До выхода на сделку получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности собственника недвижимости. В Екатеринбурге ГБУЗ СО «Психиатрическая больница № 6» (психиатрический диспансер) находится по адресу ул. Народной воли, 63. Контакты больницы можно посмотреть здесь – http://guzpb6.ru/. Наркологический диспансер находится на ул. Халтурина, 44а. Справку о своем здоровье может получить только продавец при личной явке в медучреждение. Справки о дееспособности не предоставляется при сделке, но нужна если квартира покупается в ипотеку(банк обычно требует справки из наркологического и псих.диспансеров) или если в сделке участвует нотариус(В силу ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия). Справки, которые выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, говорят лишь о том, что данный человек не состоит там на учете. В действительности, вопрос о вменяемости намного сложнее: сейчас человек вменяем, а через час или день под влиянием определенных факторов или фармпрепаратов стал временно невменяем, то есть не отдает отчет своим поступкам. Как правило, вопрос о вменяемости человека ставят его родственники, чьи интересы могли быть ущемлены свершившейся сделкой. В определенных обстоятельствах они вполне могут доказать в суде невменяемость продавца на момент сделки.

Мой совет: если у покупателя есть сомнения относительно адекватности продавца, то надо попросить предоставить справки или лучше подобрать другой объект и с таким продавцом вообще не связываться.

Для проверки полномочий преставителя продавца надо:

  • узнать о выданной доверенности больше: не была ли она отозвана? не был ли бланк украден? не отозвана ли лицензия у нотариуса? Вопросы о сроке действия доверенности следует адресовать нотариусу, который заверял доверенность (в доверенности всегда указывается название нотариальной конторы). Также рекомендуется посмотреть, не лишен ли нотариус лицензии на свою деятельность. Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте нотариальной палаты Свердловской области – http://www.npso66.ru/npso/notaries/listnotaries/.

Мои советы: при покупке квартиры по доверенности проводите расчеты при помощи банковской ячейки или оформляйте сделку у нотариуса. Нотариальные сделки регистрируются всего за 3 дня, тогда как обычные – за 20 дней. Гражданский кодекс РФ (ст.182) предоставляет возможность владельцу квартиры не участвовать лично в совершаемых сделках, а доверить право подписи своему представителю. Правда, стоит иметь в виду, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент, даже после сдачи документов на регистрацию в Росреестр. И тогда все действия операции с доверенностью будут считаться недействительными. Почему лучше расчёт наличкой делать после регистрации сделки видно по следующему примеру. Предположим, доверитель сегодня жив и здоров, сделка совершена, доверенное лицо получило деньги за квартиру. Остается 20 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока доверитель умирает, а со смертью доверителя доверенность теряет свою силу. Переход права собственности не состоялся. Доверитель остался собственником квартиры, на которую претендуют наследники. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры.

Для проверки права третьих лиц надо:

  • взять в паспортном столе в так называемой «домовой книге» форму 40  где информация о лицах, которые прописаны в квартире в настоящий момент. Она выдаётся лицам, зарегистрированным в данный момент в квартире, или собственникам. Взять архивную выписку из истории квартиры где перечень лиц, зарегистрированных на данной жилой площади за весь запрашиваемый период, в том числе выбывшие, с указанием даты и адреса их следующего места регистрации, фамилии, имена, отчества указанных лиц, даты рождения, когда и откуда они прибыли, документов, удостоверяющих личность, иная информация (например, гражданство). Для получения справки из паспортного стола необходимо предъявить свидетельство о праве собственности на квартиру. Некоторые паспортные столы запрашивают справку об отсутствии задолженности перед выдачей справки. На практике в выдаче архивной выписки иногда отказывают даже владельцам, ссылаясь на №152-ФЗ «О персональных данных». Покупателям рекомендуется настаивать на получении владельцем квартиры расширенной выписки из паспортного стола, так как именно в этом документе может содержаться наиболее существенная информация о правах третьих лиц на квартиру. В расширенной выписке насторожить покупателя должна информация о том, что:
    – квартира поменяла нескольких хозяев в течение короткого промежутка времени;
    – в истории квартиры присутствуют граждане, снятые с регистрации в одном месте, но не зарегистрированные в другом;
    – жилец временно выписан из квартиры в период службы в армии, работы за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д. (жилец сохраняет право на приватизацию и/или проживание и может его истребовать).

Мой совет: Проверить наличие согласия  на продажу жены/мужа квартиры в случае, когда квартиру продает семейная пара. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, одинокие пенсионеры, люди с ограниченными возможностями, то для продажи такого жилья требуется получения согласия органов опеки и попечительства. Проверка соблюдения нотариального обязательства родителей, если квартира была приобретена с помощью «материнского» капитала. У родителей есть нотариальное обязательство наделять детей долями в квартире, купленной с участием «материнского» капитала. Однако отсутствие контроля со стороны государства позволяет продавать без ограничений квартиры, где нарушены права детей. Не исключено, что в будущем на государственном уровне произойдут изменения, и такие сделки могут быть признаны ничтожными, или по достижению совершеннолетия дети заявят о нарушенных правах.

О наличии невыполненного нотариального законодательства можно судить по косвенным признакам:

1. если в семье продавца есть дети смотрим возраст;
2. если дети не наделены долями в квартире.
Приобретать жилье, где ущемлены права детей, участниками рынка не рекомендуется.

Мой совет: Проверить наличие согласия  на продажу жены/мужа квартиры в случае, когда квартиру продает семейная пара. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, одинокие пенсионеры, люди с ограниченными возможностями, то для продажи такого жилья требуется получения согласия органов опеки и попечительства. Проверка соблюдения нотариального обязательства родителей, если квартира была приобретена с помощью «материнского» капитала. У родителей есть нотариальное обязательство наделять детей долями в квартире, купленной с участием «материнского» капитала. Однако отсутствие контроля со стороны государства позволяет продавать без ограничений квартиры, где нарушены права детей. Не исключено, что в будущем на государственном уровне произойдут изменения, и такие сделки могут быть признаны ничтожными, или по достижению совершеннолетия дети заявят о нарушенных правах.

Для выявления незаконной перепланировки надо: сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ. Согласно Жилищному Кодексу РФ (Ст. 26), любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить по требованию покупателя следующие документы:
– Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.
– Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
– В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Для проверки отсутствия задолженности за коммунальные платежи надо ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. За квартирой не должно числиться задолженности.

Вообще-то, согласно Жилищному кодексу РФ (п. 5 ст. 153), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. А это значит, что покупатель не несет ответственности за задолженность бывшего владельца. Однако ресурсоснабжающие организации, скорее всего, не будут разбираться в деталях и отключат в квартире газ и электричество. При большой сумме задолженности дело может дойти до судебного разбирательства и выселения жильцов из квартиры судебными приставами. Неправомерность подобных мер новому собственнику квартиры придется доказывать в суде.

рассказать друзьям и получить подарок

Об авторе Татьяна

Обо мне на блоге: http://otane.ru
Запись опубликована в рубрике БЕЗОПАСНОСТЬ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ с метками . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Один комментарий на «ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ «ЧИСТОТЫ» ЖИЛЬЯ»

  1. Dmitry говорит:

    Есть отличная бесплатная онлайн система для самостоятельной проверки юридической чистоты приобретаемой/арендуемой недвижимости по документам: http://www.riskover.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://domatani.ru/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif